Les propriétaires de terrains situés dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) bénéficient d’un droit de délaissement, en vertu duquel ils peuvent mettre en demeure la collectivité ou l’établissement public à l’initiative de la ZAC de procéder à l’acquisition de leurs terrains (C. urb. art. L 311-2, 1o).
Une société propriétaire de plusieurs lots de volume d’un centre commercial situé dans une ZAC décide d’exercer sur ses lots le droit de délaissement et saisit le juge de l’expropriation pour qu’il en fixe le prix. La cour d’appel de Versailles sursoit à statuer et transmet à la Cour de cassation une demande d’avis portant sur la possibilité, pour le propriétaire d’une partie d’un bien organisé en volume situé dans le périmètre d’une ZAC, d’exercer un droit de délaissement dans les conditions de droit commun prévues par les articles L 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
La Haute Juridiction répond par la négative. S’appuyant sur le Code civil, elle rappelle que la propriété d’un terrain emporte la propriété du dessus ainsi que celle du dessous (C. civ. art. 552). La propriété d’un bien divisé en volumes, dès lors qu’elle s’exerce au sein d’espaces délimités sur le plan horizontal et vertical et pouvant se superposer, déroge nécessairement à cette définition. Par conséquent, la Cour de cassation estime que le propriétaire d’une partie d’un bien organisé en volumes ne peut pas être considéré comme « propriétaire d’un terrain » au sens de l’article L 311-2 et qu’il ne peut pas prétendre au bénéfice du droit de délaissement prévu par ces dispositions.
à noter : La Cour de cassation a déjà entrepris de préciser le champ d’application des dispositions de l’article L 311-2 du Code de l’urbanisme, qui ne font référence qu’à la seule notion de « terrain ». En ce sens, elle a ainsi estimé que ce droit de délaissement pouvait également bénéficier au propriétaire d’un terrain bâti (Cass. 3e civ. 7-5-1996 no 95-70.031 : Bull. civ. III no 111).
Dans l’avis analysé, la Cour de cassation refuse d’étendre le champ d’application du droit de délaissement dans le périmètre d’une ZAC au-delà de la notion de terrain. Pris isolément, les lots de volume sont écartés à l’instar des lots de copropriété, ces derniers n’étant pas considérés comme une partie d’un terrain mais comme une quote-part indivise de ce terrain (Cass. 3e civ. 10-3-1982 no 81-70.312 : Bull. civ. III no 69).
La réponse apportée demeure incomplète, dans la mesure où elle ne porte que sur l’application du droit de délaissement sur une partie d’un bien divisé en volumes, non sur le sort qui serait réservé à l’exercice simultané de ce même droit sur la totalité des lots de volumes de ce bien.
© Lefebvre Dalloz
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