Pour développer l’offre de logements, le législateur a souhaité faciliter la transformation d’une construction existante en bâtiment à destination principale d’habitation, en autorisant les dérogations aux règles de destinations fixées par les PLU, les PLUi ou les documents en tenant lieu (C. urb. art. L 152-6-5 nouveau). Cette nouvelle possibilité de dérogation s’applique dans toutes les communes concernées (et pas seulement en zone tendue).
La dérogation est accordée lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Elle est ouverte pour le changement de destination de tout type de bâtiment (commerces, ateliers, garages, hôtels, établissements scolaires, etc.) et pas seulement des bureaux. Elle s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme (les constructions neuves sont exclues).

Pour délivrer l’autorisation dérogatoire, l’autorité compétente doit tenir compte de la nature du projet et de son implantation. Elle peut refuser la dérogation, par une décision motivée, au regard des critères énumérés par la loi (C. urb. art. L 152-6-5, I nouveau) :

• – risques de nuisances pour les futurs occupants ;
• – insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile ;
• – conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ;
• – conséquences du projet sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.

Lorsque l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation est différente de l’autorité compétente en matière de PLU ou du document en tenant lieu, la dérogation ne peut être accordée que sur avis conforme de cette dernière (conseil municipal ou organe délibérant de l’EPCI). Un avis défavorable doit être motivé au regard des seuls critères de refus de dérogation prévus par la loi. Le droit de regard de la commune d’implantation est également préservé, l’avis simple du maire étant requis lorsqu’il n’est pas compétent pour délivrer l’autorisation (C. urb. art. L 152-6-5, II nouveau).

Par ailleurs, pour élargir le champ des opérations susceptibles de faire l’objet de la dérogation, la loi permet d’exempter les projets de transformation de bâtiments en logements des règles des PLU imposant, dans les zones urbaines ou à urbaniser, que les programmes de logements comportent une certaine proportion de logements d’une taille minimale. L’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme peut, dans ce cadre, déroger à cette contrainte (C. urb. art. L 152-6-6 nouveau).
La transformation dérogatoire de bâtiments en logements est également possible en zone agricole, sous réserve de l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF), ou en zone naturelle ou forestière, sous réserve de l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS). Le régime spécifique des « secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées » (Stecal) est conservé hors du champ d’application de la dérogation. Une condition supplémentaire s’applique pour le changement de destination des bâtiments à destination d’exploitation agricole et forestière : la dérogation ne peut être accordée que si ces bâtiments ont cessé d’être utilisés pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière depuis plus de 20 ans (C. urb. art. L 152-6-5, III nouveau).

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