À défaut d’accord entre les parties sur la valeur d’un bien préempté, le juge de l’expropriation est saisi en fixation de son prix définitif. Il fait application des règles définies en matière d’expropriation (C. urb. art. L 213-4). À ce titre, il détermine le prix par appréciation de la consistance matérielle du bien à la date du jugement de première instance (C. expr. art. L 322-1 et L 322-2). La consistance matérielle comprend notamment les composantes, la qualité, l’état ou encore la situation juridique du bien.

Dans un litige portant sur le prix d’un lot d’un immeuble en copropriété, situé dans une zone d’aménagement différée (ZAD), un établissement public foncier (EPF) conteste l’arrêt rendu par la chambre des expropriations de la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Il reproche à la cour d’appel de ne pas avoir pris en compte l’état des parties privatives et communes de l’immeuble dans leur évaluation, sous prétexte que leur manque d’entretien ne pouvait pas être imputé au propriétaire du lot préempté mais résultait directement de la situation du bien dans la ZAD, créée en vue de la constitution d’une réserve foncière, et de l’acquisition des lots de copropriété par l’expropriant qui a conduit à l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien.

La Cour de cassation donne raison à l’EPF et censure l’arrêt d’appel. L’évaluation de la consistance d’un lot de copropriété doit intégrer l’état des parties privatives et des parties communes, à la date de la décision de première instance, et ce, même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la ZAD.

© Lefebvre Dalloz