Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur prend livraison d’une place de stationnement extérieure et constate qu’elle n’est pas aux dimensions convenues. Après expertise, il sollicite l’indemnisation de son préjudice sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation d’information et de conseil. Sa demande est rejetée par la cour d’appel de Rennes qui retient que le préjudice lié à la modification pendant les travaux de la place de stationnement résulte d’une non-conformité contractuelle apparente à la livraison. L’acquéreur lui reproche d’avoir modifié l’objet du litige.
La Cour de cassation rejette son pourvoi. Elle rappelle que la garantie des vices apparents due par le vendeur est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun. L’action en indemnisation de l’acquéreur pour le préjudice invoqué relève de la garantie des vices apparents, de sorte que sa demande est irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire.
à noter : Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents (C. civ. art. 1642-1). L’action doit être intentée dans l’année qui suit le plus tardif de ces deux évènements (C. civ. art. 1648, al. 2). La Cour de cassation confirme que ce délai est strict et ne peut pas être contourné au moyen d’une action sur un autre fondement car l’action relève exclusivement de la garantie des vices apparents. Si le délai est passé, l’acquéreur qui invoque un préjudice résultant d’une non-conformité apparente n’est donc pas fondé à agir en responsabilité du vendeur pour manquement à son devoir d’information.
Si ce bref délai permet au vendeur de purger rapidement les désordres apparents, tant les vices de construction que les défauts de conformité (Cass. 3e civ. 23-5-2024 no 22-24.191 FS-B : SNH 19/24 inf. 2), l’acquéreur doit être particulièrement réactif s’il veut en obtenir réparation. L’assignation en référé-expertise n’interrompt le délai de forclusion que jusqu’à la désignation de l’expert (Cass. 3e civ. 11-7-2019 no 18-17.856 FS-PBI : SNH 28/19 inf. 2). L’acquéreur a donc intérêt à agir au fond sans attendre les conclusions de l’expert.
© Lefebvre Dalloz
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