Une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire prévoit un délai d’exécution, que les parties conviennent de reporter d’un an aux termes d’un avenant régularisé par acte authentique qui double le montant de l’indemnité d’immobilisation. La vente n’étant pas régularisée à l’issue de ce nouveau délai, le promettant réclame le paiement de l’indemnité d’immobilisation et assigne en paiement le bénéficiaire. Condamné, ce dernier invoque que l’avenant à la promesse de vente comporte une erreur matérielle concernant la prorogation de la promesse et que la durée aurait dû être allongée, non pas d’un an, mais de deux ans. Il reproche à la cour d’appel d’Aix-en-Provence de considérer que les éléments versés au débat ne permettent pas de remettre en cause la force probatoire de l’acte authentique.

La Cour de cassation rejette son pourvoi. L’avenant de prorogation, signé par les parties, a reçu leur consentement. Cet acte est valable et doit recevoir application. Le bénéficiaire n’ayant pas obtenu de permis de construire à la suite de sa première demande et n’ayant pas déposé de deuxième demande en méconnaissance de ses engagements, le promettant était fondé à demander le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

à noter : En pratique, la situation est courante. La prorogation d’une promesse de vente sous signatures privées au-delà de 18 mois doit respecter un formalisme renforcé : l’avenant doit être régularisé par acte authentique (CCH art. L 290-1). L’arrêt rappelle que la force probatoire des actes authentiques justifie qu’ils s’imposent aux parties, sans qu’ils ne puissent être remis en cause par leur confrontation avec des actes sous signatures privées ou des pièces constituant des faisceaux d’indices. L’erreur matérielle invoquée ne dispense pas les parties de respecter leurs engagements, de sorte que le bénéficiaire de la condition suspensive d’obtention du permis de construire est responsable de la non-réalisation de la condition. En l’espèce, la Cour de cassation valide la sanction retenue par les juges. Parfois, la sanction porte sur le paiement de l’acompte (Cass. 3^e civ. 9-7-2020 n^o 19-18.893 F-D : BPIM 5/20 inf. 327) ou la clause pénale (Cass. 3^e civ. 1-4-2021 n^o 20-14.194 F-D : BPIM 3/21 inf. 201).
La solution ne surprend pas, mais elle mérite d’être signalée au rédacteur d’acte qui doit veiller à la bonne compréhension des parties sur la teneur de leurs engagements (en l’espèce tant sur la durée de la promesse de vente, que sur les termes de la condition suspensive) ; et au bénéficiaire qui doit s’assurer que les diligences prévues pour la réalisation de la condition suspensive correspondent à son projet (ce qui a fait défaut en l’espèce, puisqu’il n’a pas redéposé une demande de permis de construire suite à son refus).

© Lefebvre Dalloz