Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires et son syndic en restitution des sommes payées au titre de la rémunération du syndic alors que l’assemblée générale le désignant avait été annulée.

La juridiction du fond rejette sa demande.

Le jugement est cassé : l’assemblée générale qui a renouvelé le mandat du syndic ayant été annulée, les honoraires perçus par le syndic à ce titre doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.

à noter : Confirmation de jurisprudence.
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et les éléments de la détermination de sa rémunération (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 29).
Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans son mandat (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 66).
Sur le fondement de ces textes, la jurisprudence décide qu’en l’absence d’un mandat écrit ou d’une décision d’assemblée générale ayant fixé la rémunération du syndic préalablement à l’accomplissement de sa mission, ou en cas d’annulation de sa désignation, le syndic professionnel ne peut donc percevoir aucune rémunération (Cass. 3^e civ. 12-6-1991 n^o 89-19.170 : Bull. civ. III n^o 175 ; Cass. 3^e civ. 27-3-2008 n^o 07-10.191 : BPIM 3/08 inf. 240 ; Cass. 3^e civ. 11-12-2012 n^o 10-28.711, 10‑27.909 ; Cass. 3^e civ. 14-1-2016 n^o 14-23.898 : BPIM 1/16 inf. 58). L’annulation du mandat prive en effet rétroactivement le syndic du pouvoir d’effectuer un quelconque acte en cette qualité.
Dans le cas d’une annulation, la Cour de cassation, après avoir admis que la perception d’honoraires puisse reposer sur un juste fondement ou qu’elle soit la résultante des restitutions réciproques opérées en conséquence de l’annulation, a finalement adopté la position inverse (Cass. 3^e civ. 14-1-2016 n^o 14-23.898 : BPIM 1/16 inf. 58) : ni le quitus, ni l’approbation des comptes ne font échec à la demande en remboursement des honoraires indus (Cass. 3^e civ. 27-3-2008 n^o 06-21.728 : BPIM 3/08 inf. 241), pas plus que la théorie de la gestion d’affaires, qui ne peut autoriser la perception d’une rémunération en contrariété avec les règles d’ordre public issues de la loi du 2 janvier 1970 (Cass. 3^e civ. 3-6-1987 n^o 85‑18.650 : Bull. civ. III n^o 115 ; Cass. 1^e civ. 22-3-2012 n^o 11-13.000 : BPIM 3/12 inf. 279 ; Cass. 3^e civ. 16-10-2013 n^o 12-20.881 : BPIM 6/13 inf. 418).
La Cour de cassation fait dans cet arrêt application de cette jurisprudence : la demande d’un copropriétaire en restitution des charges versées au titre de sa quote-part dans la rémunération du syndic dont le mandat a été annulé doit être accueillie.

© Lefebvre Dalloz