Une société de promotion immobilière dépose, au nom de leurs propriétaires, une déclaration préalable relative à la division en quatre lots de parcelles contiguës. Une décision tacite de non-opposition naît en août 2018. Les lots A, C et D sont cédés à la société en août 2021. Le lot B, seul destiné à être bâti, n’est pas cédé. En février 2022, le maire délivre à la société un permis de construire valant division parcellaire, en vue de la construction sur le lot B de plusieurs immeubles d’habitation, les lots C et D devant accueillir une voie de desserte et le lot A n’étant pas inclus dans l’assiette du projet. Des voisins attaquent le permis de construire.

Saisi de l’affaire, le Conseil d’État constate que la cession des lots A, C et D a eu lieu avant l’expiration du délai de caducité de 3 ans de la décision de non-opposition à la déclaration préalable de division (C. urb. art. L 424-18). Si le lot B, seul destiné à être bâti, n’a pas été cédé, la cession des 3 autres lots suffisait à caractériser des opérations de lotissement. En conséquence, la société pouvait se prévaloir, à l’occasion de sa demande de permis de construire, de la cristallisation des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la non-opposition à déclaration préalable. La légalité du permis doit donc s’apprécier au regard du plan local d’urbanisme (PLU) de 2015 et non de celui qui a été approuvé en 2019. 

à noter : Lorsqu’un lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable et d’une décision de non-opposition, le permis de construire ne peut pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de cette décision, et ce pendant 5 ans à compter de cette même date (C. urb. art. L 442-14). On parle de « cristallisation » des règles d’urbanisme.
Comme nous l’enseigne le Conseil d’État dans l’arrêt commenté, dès lors qu’une division foncière est réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de la décision de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire de cette décision peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, de la cristallisation des dispositions d’urbanisme applicables telles qu’elles résultent de la réglementation sur le lotissement (C. urb. art. L 442-14). Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance.Dans l’affaire commentée, le lotisseur pouvait prétendre au bénéfice de la cristallisation car l’opération de lotissement était caractérisée. En revanche, le lotisseur ne peut pas prétendre au bénéfice de la cristallisation lorsqu’il demande le permis de construire alors qu’il n’a été procédé à un transfert de propriété ou de jouissance d’aucun des lots (CE 13-6-2022 n^o 452457 : BPIM 4/22 inf. 277). Cette règle vaut même si l’autorisation de lotir n’est pas caduque à la date de la demande de permis.

© Lefebvre Dalloz