En juillet 2017, le conseil communautaire de Bordeaux Métropole décide de mettre en œuvre le régime d’autorisation préalable pour le changement d’usage des locaux d’habitation situés sur le territoire de la commune de Bordeaux et proposés en location meublée de courte durée. Il soumet l’autorisation à une compensation par transformation en habitations de locaux ayant un autre usage et correspondant à des unités de logement de qualité et de surface au moins équivalentes. En 2019, une association de propriétaires demande à la métropole d’abroger cette délibération et attaque son refus. L’affaire conduit la cour administrative d’appel de Bordeaux à définir le contrôle incombant au juge administratif, en tenant compte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne sur la licéité au regard de la directive 2006/123/CE des dispositifs sur le changement d’usage (CJUE 22-9-2020 aff. 724/18 et 727/18 : BPIM 6/20 inf. 363).

Saisi de la légalité d’une délibération prise en ce sens, au regard notamment du droit de propriété, du principe d’égalité et de la liberté d’entreprendre, le juge administratif doit contrôler si les mesures prévues sont, d’une part, justifiées par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et, d’autre part, proportionnées à l’objectif poursuivi.

Mettant en œuvre ce contrôle, la cour administrative d’appel reconnaît l’existence d’un intérêt général de nature à justifier les mesures litigieuses. Au vu du nombre d’offres de locations touristiques, en progression rapide, et de celui des demandes de logement insatisfaites, elles étaient nécessaires au maintien du caractère résidentiel du centre-ville de Bordeaux. La restriction apportée au droit de propriété demeure proportionnée dès lors notamment que les propriétaires louant leur résidence principale moins de 120 jours par an n’ont pas à demander d’autorisation et que toute location de courte durée n’est pas interdite aux propriétaires de résidences secondaires. La cour écarte par ailleurs des moyens fondés sur le principe d’égalité, les différences de traitement notamment entre la commune de Bordeaux et les autres communes de la métropole, entre les propriétaires et les locataires (la sous-location n’étant pas concernée) ou entre les propriétaires de locaux d’habitation et ceux de locaux commerciaux transformés pour la location touristique étant justifiées par des différences de situation.

à noter : Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux d’habitation – qui peut notamment résulter de leur affectation à des locations de courte durée à une clientèle de passage – est soumis à une autorisation préalable délivrée par le maire (CCH art. L 631-7 s.). Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’urbanisme définit les conditions de délivrance des autorisations et détermine les compensations par quartier, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements (CCH art. L 631-7-1).

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