L’Etat des Risques (ERP) répond aux exigences de l’obligation d’Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL), prévue par l’article L.125-5 à 7 du Code de l’Environnement. Plusieurs évolutions depuis la création et l’entrée en vigueur au 1er juin 2006 ont élargi le contenu de ce diagnostic technique immobilier. Ce sont les informations à retrouver au sein des ERP. Ne pas fournir d’ERP contenant ces éléments peut être préjudiciable pour le Notaire et les parties à l’acte, comme l’annulation du contrat de vente ou de location, ou diminution du prix de vente ou du loyer.
Le Plan de Prévention des Risques Naturels / Miniers / Technologiques
Les PPRN/M/T, créés respectivement en 1995 (loi Barnier), en 1999 et en 2003 (loi Bachelot), ou encore les dispositions antérieures valant PPR comme le plan de surface submersible (PSS) ou les plans d’exposition aux risques (PER) ; permettent de délimiter graphiquement des zones à risque (déterminées par le croisement de l’aléa et des enjeux) sur lesquelles une nécessaire maîtrise de l’urbanisation ainsi que des mesures constructives s’imposent. La carte ou zonage ainsi que le règlement font partie des documents règlementaires à utiliser pour établir un ERP et doivent être annexés. L’ERP doit être fourni dès qu’un PPR est approuvé, prescrit, ou approuvé par anticipation par arrêté préfectoral. En 2023, plus de 14 000 communes sont couvertes par un PPRN (source : Observatoire des Territoires). Texte de référence : Art R125-24 du code de l’environnement (CE).
La sismicité
En 2011, le zonage sismique national classant en 5 niveaux la sismicité en France a été élaboré, du plus négligeable au plus fort. Ces niveaux sont établis à l’échelle communale. Se situer dans une commune de niveau 2 à 5 justifie de fournir un ERP lors d’une vente ou location. Cette cartographie, établie par le BRGM, détermine donc des zones soumises à des règles parasismiques pour le bâti et les ponts (et depuis 2018 à certaines installations classées). Cette cartographie est disponible sur Géorisques. Une fiche d’information sur la sismicité provenant de Géorisques doit être annexée à l’ERP. Textes de référence : Art R125-23 CE ; Arrêté du 22 octobre 2010 et Décrets d’application 2010-1254 et 2010-1255.
Le radon
Il s’agit d’un gaz naturel indolore et incolore, mais néfaste pour la santé (10% des décès pour cause du cancer du poumon peuvent être attribués au Radon, source IRSN). Trois niveaux de potentiels ont été établis, le 3e niveau étant le plus fort. Au 1er juillet 2018, le potentiel radon est intégré à l’ERP pour toute exposition au niveau 3 du radon. Ce niveau est établi à l’échelle communale.
Le formulaire ERP ne prévoit qu’une indication spécifiant si la commune est exposée au niveau 3 du potentiel radon (sans autre indication quant aux autres niveaux). Ce cas échéant, depuis le 1er janvier 2023, l’ERP est accompagné d’une fiche informative Géorisques, énumérant les recommandations à appliquer.
Textes de référence : Décret n°2018-434 du 4 juin 2018 et Arrêté du 27 juin 2018.
Les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS)
Les SIS ont été créés par la loi ALUR de 2014, et sont intégrés par la suite à l’ERP (appelés Etats des servitudes Risques et Secteur d’Information sur les Sols, ERSIS).
Ils sont définis comme des « terrains où l’Etat a connaissance d’une pollution des sols justifiant, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et la mise en place de mesures de gestions de la pollution pour préserver la santé et l’environnement » (L.125-6 du code de l’environnement).
Une fiche d’information provenant de Géorisques est annexée à l’ERP pour le bien exposé au SIS, en plus de son arrêté de création.
Le Recul du Trait de Côte
Le RTC résulte de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, pour laquelle les changements sur l’ERP prennent effet au 1er janvier 2023. Les communes listées par décret doivent représenter graphiquement les risques de RTC dans un horizon de 30 ans, et dans un horizon compris entre 30 et 100 ans. Ce sont ces informations qu’il faut inclure à l’ERP. Cela ne concerne uniquement les communes inscrites sur ladite liste qui disposent d’un délai de 3 ans pour élaborer la Carte locale des Zones Exposées au Recul du Trait de Côte (CLERTC) (si elles sont déjà soumises à un PPR Littoral, alors elles n’ont pas cette obligation). Ainsi, la source de cette information n’est pas préfectorale comme pour les sources précédentes, mais communale. Des mesures supplémentaires sont prévues par le code de l’urbanisme, notamment lorsqu’un bien immobilier est exposé à un recul du trait de côte non maitrisable sous 3 ans. Ces mesures, qui peuvent aller de prescriptions de travaux jusqu’à la démolition du bien et la remis en état du terrain aux frais du propriétaires, doivent figurer dans l’ERP. Textes de référence : décret du 10 juin 2024 établissant la liste des communes soumises au RTC et Art L121-22-5 du code de l’urbanisme.
Les Catastrophes Naturelles (CatNat)
Il s’agit des reconnaissances d’état de catastrophe naturelle après un événement d’une intensité inhabituelle et dont les dommages matériels n’ont pu être empêchés. Cette reconnaissance est demandée par le maire pour sa commune impactée, et est admise (ou non-admise) par arrêté du préfet. La liste de ces arrêtés est à indiquer sur l’ERP en mentionnant les dates de début et de fin du phénomène, de l’arrêté préfectoral de reconnaissance, ainsi que de sa publication au Journal Officiel (JORF).
L’ERP prévoit l’indication en cas d’indemnisation par l’assurance pour le phénomène indiqué. Seul le propriétaire a connaissance de cette information, et doit la renseigner le cas échéant. Texte : article L125-1 du code des assurances.
Les informations complémentaires à retrouver dans nos ERP
L’information de l’exposition au risque du retrait/gonflement des Argiles prévue par la loi Elan. Une exposition au risque moyen ou fort demande la réalisation d’une étude Géotechnique préalable.
Les bases de données des sites dont le sol est pollué et nécessitant une action des pouvoirs publics (BASOL) et des anciens sites industriels et activités de service (BASIAS), dont les données proviennent de BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières). Une carte est établie à cet effet, la CASIAS (inclue dans nos ERP).
Les ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement) en fonction du niveau d’impact sur l’environnement qu’elles présentent. Les moins dangereuses répondent au régime de déclaration, puis à celui d’enregistrement, et enfin à l’autorisation pour les plus dangereuses.
L’ENSA (Etat des Nuisances Sonores Aériennes) est un diagnostic immobilier technique obligatoire depuis 2020 se basant sur le Plan d’Exposition au Bruit (PEB) afin d’informer sur le niveau de nuisance sonore aux abords des aéroports ou aérodromes (le niveau A étant le plus élevé, et le D le plus faible).
Des mesures de maitrise de l’urbanisation ainsi que des mesures constructives peuvent être applicable en fonction de la zone de bruit dans laquelle se situe un bien. (Liste des mesures prévues disponible dans nos dossiers d’ERP)
Textes de références : Arrêté ministériel du 22/07/2020 / Art L551-1 et 511-2 du code de l’environnement / Art L112-11 du code de l’urbanisme.
Obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé à compter du 1er janvier 2025
Cette obligation résulte de la loi du 10 juillet 2023, pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2025. Le vendeur ou le bailleur aura donc l’obligation de préciser que le bien, objet de l’ERP, se situe dans une des zones assujetties à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé en application de l’article L. 134-6 du code forestier, telles qu’elles sont délimitées et mises à disposition du public sur le site Géorisques.
Génération d’ERP en ligne
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