Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges.
La cour d’appel prononce la nullité de la clause de répartition des charges et ordonne qu’il soit procédé à une nouvelle répartition conforme aux critères fixés à l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
L’arrêt est cassé : lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, le juge doit d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, et d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose. La cour d’appel, qui en l’espèce ne l’a pas fait, n’a pas rempli son office.
à noter : Confirmation de jurisprudence. Le premier mérite de cet arrêt est de rappeler que les notions de « nullité » et de « réputé non écrit » ne se confondent pas. En droit de la copropriété, ces deux notions coexistent : une clause du règlement de copropriété peut être annulée si elle contrevient aux bonnes mœurs, à l’ordre public, à un principe constitutionnel ou à une liberté fondamentale ; elle sera réputée non écrite si elle contrevient à l’une des dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 visée par l’article 43 de cette loi.
La distinction est importante en ce que les deux actions ne répondent pas au même régime de prescription : en effet, contrairement à une demande d’annulation, une action tendant à faire reconnaître une clause réputée non écrite n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ. 28-1-2016 no 14-26.921 : BPIM 2/16 inf. 127), et échappe donc notamment au délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 13-6-1984 no 82-16.492 : Bull. civ. III no 115 ; Cass. 3e civ. 1-4-1987 no 85-15.010 : Bull. civ. III no 69 ; Cass. 3e civ. 26-4-1989 no 87-18.384 : Bull. civ. III no 93 ; Cass. 3e civ. 12-6-1991 no 89-18.331 : Bull. civ. III no 170 ; Cass. 3e civ. 7-5-2008 no 07-13.409 : BPIM 3/08 inf. 244).
Elle l’est aussi s’agissant des effets du « réputé non écrit » : en matière de clause de répartition des charges, la décision qui déclare non écrite une clause du règlement de copropriété ne vaut que pour l’avenir (Cass. 3e civ. 10-7-2013 no 12-14.569 : BPIM 4/13 inf. 285 ; Cass. 3e civ. 21-1-2014 no 12-26.689). Cela rend d’autant plus importante la distinction, dans cette matière, entre annulation, qui a un effet rétroactif, et réputé non écrit, qui ne joue que pour l’avenir.
Le second intérêt de cet arrêt concerne l’office du juge : lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43). C’est à lui seul qu’il revient le faire (Cass. 3e civ. 30-1-2008 no 06-19.773 : BPIM 2/08 inf. 154), et il ne peut pas renvoyer à l’assemblée générale le soin de procéder à cette nouvelle répartition (Cass. 3e civ. 17-9-2013 no 11-21.770 : AJDI 2014 p. 286 note N. Le Rudulier). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt, qui reproche à la cour d’appel d’avoir ordonné que soit faite une nouvelle répartition, sans y procéder elle-même.
Cass. 3e civ. 25-1-2024 n° 22-22.036 FS-B
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