Un immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril imminent en 2013 en raison de graves désordres. Un copropriétaire agit en responsabilité contre le syndic, en réparation des préjudices financiers et de jouissance subis jusqu’à l’exécution en 2018 des travaux de réparation. Le syndic lui oppose le quitus qui lui a été donné par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires.
La cour d’appel accueille la demande du copropriétaire et condamne le syndic en dommages et intérêts.
Le pourvoi est rejeté : le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi 65‑557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.
à noter : Précision de jurisprudence. Distinct de l’approbation des comptes, le quitus de gestion donné au syndic porte sur la responsabilité de la gestion (Cass. 3e civ. 20-7-1988 no 87-10.364 ; Cass. 3e civ. 6-7-1994 no 89-16.212 : RJDA 11/94 no 1204). La doctrine définit le quitus comme un acte de reconnaissance d’une mission dûment accomplie, conduisant à décharger le débiteur de sa responsabilité, et relève qu’il peut s’analyser comme une renonciation, par son auteur, à agir en exécution d’une obligation contractuelle, pour autant que le mandant ait été dûment informé de la défaillance du mandataire (P. Abadie, Le quitus : RTD com. 2017 p. 501).
En droit de la copropriété, le quitus produit son plein effet libératoire (Cass. 3e civ. 6-2-1973 no 71-13.268). Il vaut, et ne vaut, décharge de responsabilité que pour les actes que le syndic a effectivement portés à la connaissance de l’assemblée (Cass. 3e civ. 19-10-2011 nos 10-20.019 et 10-21.505 : BPIM 6/11 inf. 497).
Mais, le quitus étant donné par l’assemblée au nom du syndicat, et non par les copropriétaires pris individuellement, il ne fait pas obstacle à l’action de ces derniers en réparation de leur préjudice personnel sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Cass. 3e civ. 6-3-1991 no 89-18.758 : Bull. civ. III no 79 ; Cass. 3e civ. 18-12-1996 no 94-21.139). En effet, le quitus donné au syndic pour sa gestion vaut à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il concerne donc les rapports du syndic avec le syndicat des copropriétaires et les questions de responsabilité entre ces deux parties ; il est sans effet sur la responsabilité quasi délictuelle encourue par le syndic en raison d’un préjudice personnel causé à un copropriétaire dans l’accomplissement de sa mission.Dans l’affaire commentée ici, il était soutenu que le quitus avait aussi un effet libératoire à l’égard des copropriétaires ayant voté « pour » la résolution ayant donné quitus au syndic, qui ne pourraient dès lors plus rechercher la responsabilité du syndic.
La Cour de cassation, dans cet arrêt, répond au contraire que le sens du vote d’un copropriétaire sur la question du quitus n’a aucune incidence sur la possibilité pour celui-ci de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic. Qu’il ait voté « pour » ou « contre » la décision d’assemblée générale ayant donné quitus importe donc peu, il peut agir en responsabilité en réparation de ses préjudices personnels.
En l’espèce, la responsabilité du syndic a été retenue car, bien qu’alerté dès 2010 sur l’urgence de remédier à des infiltrations, il n’a saisi un architecte qu’en 2013, lequel a préconisé un étaiement en urgence, il n’a soumis le vote des travaux nécessaires qu’à l’assemblée générale du 5 octobre 2016 et il ne les a mis en œuvre qu’en 2018.
Cass. 3e civ. 29-2-2024 n° 22-24.558 FS-B
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