Un lotissement est créé, et une association syndicale libre (ASL) est constituée pour acquérir, gérer et entretenir les terrains, voiries et équipements communs de ce lotissement. Les propriétaires d’un lot assignent le lotisseur et l’ASL afin de voir prononcer la nullité de l’ASL pour non-respect de son objet, au motif que la propriété des terrains et équipements communs qu’elle avait pour objet de gérer n’avait pas été transférée à l’ASL.

La cour d’appel rejette cette demande.

Le pourvoi est rejeté : si l’engagement du lotisseur exigé par l’article R 442-7 du Code de l’urbanisme conditionne l’octroi du permis d’aménager, l’absence du transfert, contractuellement prévu, à l’ASL, de la propriété des terrains et équipements communs du lotissement qu’elle a pour objet de gérer et d’entretenir n’est pas sanctionnée par la nullité de ses statuts.

à noter : La solution est nouvelle.
Les ASL sont des personnes morales de droit privé, régies par l’ordonnance du 1^er juillet 2004. Leur objet est légalement réglementé par l’article 1^er de cette ordonnance. Elles peuvent notamment avoir pour objet la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, et notamment les travaux d’aménagement ou d’entretien des voies et réseaux divers. Ce sont les statuts qui déterminent son objet. Les ASL de droit commun ne sont pas nécessairement propriétaires des équipements dont l’entretien et la gestion entrent dans leur objet social : elles peuvent en effet avoir pour objet de gérer de simples services d’utilité communs (acheminement des fluides, éclairage, entretien des espaces verts) ou des équipements restés propriété indivise des membres.
Mais, dans le cas d’une opération de lotissement, l’article R 442-7 du Code de l’urbanisme impose que le dossier de la demande de permis d’aménager, présenté à l’autorité administrative compétente, soit, sous réserve de ce qui est dit à l’article R 442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une ASL à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs. Et, selon l’article R 442-8 du même Code, il ne peut être fait exception à cette règle que lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.
Il arrive toutefois que, bien qu’il s’y soit engagé dans le dossier de demande de permis d’aménager, le lotisseur ne régularise pas l’acte de cession à l’ASL des terrains et équipements communs. C’était le cas en l’espèce. L’ASL peut alors exercer l’action tendant à voir le bien entrer dans son patrimoine (Cass. 3^e civ. 23-1-2020 n^o 19-11.863 FS-PBI : BPIM 1/20 inf. 60), action qu’elle n’a pas exercée dans cette affaire.
Se posait dès lors la question suivante : si le transfert de propriété des parties communes et équipements communs au profit de l’ASL, prévu par l’article R 442-7 du Code de l’urbanisme, n’a pas lieu, cette circonstance a-t-elle pour effet de priver l’ASL d’objet et, partant, de justifier que soit prononcée sa nullité et ordonnée sa dissolution ?
Il était soutenu en l’espèce par l’auteur du pourvoi que la nullité de l’ASL était encourue dans la mesure où son objet n’était pas respecté, puisque la propriété des parcelles communes ne lui avait pas été transférée par le lotisseur. S’agissant des associations de personnes, la Cour de cassation a admis la dissolution pour justes motifs d’une association ne remplissant plus, de manière irréversible, son objet (Cass. 1^e civ. 29-6-1994 n^o 92-14.224 : Bull. civ. III n^o 230).
Mais, par cet arrêt, publié, la Cour de cassation n’adopte pas la thèse du demandeur au pourvoi et retient au contraire que le défaut de transfert de propriété des terrains et équipements communs, prévu par l’article R 442-7 du Code de l’urbanisme, n’est pas sanctionné par la nullité des statuts.

© Lefebvre Dalloz