Divers lots de copropriété dans un immeuble à usage de résidence hôtelière sont vendus à une société. L’un des lots est revendu à une autre société. La première vente est frappée d’une nullité absolue. L’acquéreur-revendeur signifie un projet de réfection de cette vente à son vendeur, qui renonce à se prévaloir de la nullité. Le sous-acquéreur demande l’annulation des ventes successives sur le fondement de la nullité de la vente de la chose d’autrui. Entre-temps, l’acte authentique de réfection de la première vente est signé. La demande du sous-acquéreur est rejetée par la cour d’appel de Paris. Le sous-acquéreur invoque que la nullité de la vente de la chose d’autrui n’est couverte que lorsque le risque d’éviction a disparu avant toute action en nullité.
La Cour de cassation rejette son pourvoi. Le fondement de la nullité de la vente de la chose d’autrui résidant exclusivement dans la nécessité de protéger l’acquéreur d’un risque d’éviction, elle ne peut pas être prononcée lorsque tout risque d’éviction du sous-acquéreur a disparu au jour où le juge statue, la régularisation de la vente principale étant intervenue en cours d’instance.
à noter : La nullité résultant de la vente de la chose d’autrui (C. civ. art. 1599) ne tend qu’à protéger l’acquéreur, qui a donc seul qualité pour l’invoquer (Cass. 3e civ. 16-4-1973 : Bull. III no 303, cité dans l’arrêt). Cette nullité est sans objet lorsque, avant toute action en nullité, l’acquéreur a vu disparaître le risque d’éviction (Cass. 1e civ. 12-7-1962 : Bull. I no 370). Dans l’arrêt commenté, s’agissant de ventes successives, la Cour de cassation se prononce sur le cas d’une régularisation de la vente initiale intervenue au cours de l’instance en nullité engagée par le sous-acquéreur et elle apporte une précision importante sur la date d’appréciation du risque d’éviction de l’acquéreur. Du fait de la régularisation de l’acte de réfection de la vente initiale, intervenue certes après l’introduction de l’action du sous-acquéreur, mais avant la décision du juge, le sous-acquéreur n’était plus exposé au risque d’éviction lié à la nullité attachée à la vente initiale. Cette solution favorise le maintien des contrats et, en l’espèce, elle s’accorde avec la volonté des parties à la vente initiale.
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